业主建筑物区分所有权的界定

省政协委员、甘肃纪元律师事务所律师  杨永明

在我国，随着住房制度的改革和高层建筑物的大量出现，住宅小区越来越多，业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要权利。通常来讲，我们购买某开发商开发楼盘中某一套商品房，对该套商品房取得的所有权就是建筑物区分所有权。老百姓也很关注这方面的问题，下面我就围绕《中华人民共和国民法典》就业主建筑物区分所有权问题，谈谈我的认识。

《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。下面我们就对建筑物专有部分和共有部分进行分割，明确各自的权利和义务，更好地提高建筑物品质，实现业主幸福美好生活。

建筑物区分所有权概念

建筑物区分所有权是指将建筑物根据使用功能，在结构上区分为各个所有权人单独使用的部分和多个所有权人共同使用的部分。所有权人对其专有部分享有的专有权，对共有部分的共有权以及所有权人之间基于共同关系产生的成员权（管理权）的结合。

建筑物区分所有权的内容

（一）专有权建筑物区分所有权人即业主对单独专有部分享有占有、使用、收益及处分的权利。其中专有部分指建筑物在构造上能够明确予以区分，具有排他性并且可以独立使用的部分。

在专有构成要件上应该需满足：

（1）有构造上的独立性（物理独立），可以明确做出区分；

（2）有利用上的独立性（功能独立），可以进行排他使用；

（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。

（二）共有权建筑物区分所有权人依据法律法规、管理规约的规定，对建筑物的共用部分享有的使用、收益、处分、管理的权利。在住宅、经营性用房的小区或大厦中全体业主享有共有权主要体现客体如下：

1.建筑区划内的道路（小区内部道路），但属于城镇公共道路的除外。

2.建筑区划内的绿地（小区内部绿地），但属于城镇公共绿地或明示属于个人的除外。

3.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位（小区地面车位）。建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。但建设单位应当按照规划确定的配置比例以出售、附赠或者出租等方式处分给业主，优先满足业主的需要。

4.建筑区划内的建筑物的基础和承重结构、外墙、屋顶等建筑物基本结构部分。

5.建筑区划内的通道、楼梯、电梯、大堂等公共通行部分。

6.建筑区划内的消防设备、排水设备、公共照明、燃气管线、电缆、光缆等附属设施、设备。

7.建筑区划内的避难层、设备层或者设备间等建筑结构部分。

8.建筑区划内架空层、健身休闲活动房、物业办公房、岗亭等配套房屋。

9.建筑区划内其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

业主对共有部分的权利义务

1.权利

①有权共同或轮流使用共有部分，满足业主居住生活所需权利。但在使用时需受到必要的限制，包括按照共有部分的目的使用，尽量减少损害；

②有权依照其持有份额取得因共有部分产生的收益；

③有权通过法定程序处分共有部分；

④有权在共有部分受到侵害时，向人民法院诉讼保护其物权。

2.义务

①按照共有部分的原有功能用途使用该部分，不得随意改动共有部分结构；

②不得侵占共有部分；

③按照各自持有份额分担共同费用和其他负担，主要为缴纳物业费和维修资金的义务，不得以放弃权利为由不履行义务。

建筑物区分共有部分收益归全体业主所有

建设单位、物业服务人利用小区内业主共用部位、共用设施设备所获得的收益为公共收益。一般包括小区公共场所、公用设施和物业用房产生的租赁费、摊位费等收益，如小区球场、活动室的经营收入，自动售卖机场地费等；占用共有道路或者场地的停车收益；公共区域如电梯、建筑外墙等的广告收益。

业主对共有部分享有共同管理权利

建筑物区分所有人（业主）基于建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的，作为建筑物管理团体之成员所享有共同管理的权利。

业主作为物业共有部分共同所有权人，主要享有物业管理上的权利如监督权、请求权、知情权等。例如提议召开业主大会，就物业管理事宜提出建议的权利；成立业主大会、选举业主委员会的权利；对专项维修资金、公共收益情况的知情和监督的权利。履行遵守业主大会、业主委员会作出的议事规则、管理规约，执行其决定等义务。